{"id":34149,"date":"2015-01-08T10:49:35","date_gmt":"2015-01-08T09:49:35","guid":{"rendered":"http:\/\/www.leblogimmo.ndi.paris\/?p=114"},"modified":"2019-05-22T18:37:52","modified_gmt":"2019-05-22T16:37:52","slug":"faut-il-louer-meuble-ou-vide","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nicolas-devillard.fr\/en\/faut-il-louer-meuble-ou-vide\/","title":{"rendered":"Faut-il louer meubl\u00e9 ou vide\u00a0?"},"content":{"rendered":"\n

Avec l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la loi Alur (encore elle\u2026), les diff\u00e9rences entre location vide et location meubl\u00e9e (non-saisonni\u00e8re) se sont att\u00e9nu\u00e9es, sans pour autant dispara\u00eetre. Faisons un tour d\u2019horizon des principales divergences qui subsistent.<\/h2>\n\n\n\n

\u2022 Dur\u00e9e du contrat : 1 an en meubl\u00e9, 3 ans en vide,
\u2022 D\u00e9p\u00f4t de garantie : 2 mois en meubl\u00e9, 1 mois en vide,
\u2022 Pr\u00e9avis de r\u00e9siliation pour le bailleur : 3 mois en meubl\u00e9, 6 mois en vide,
\u2022 Clause r\u00e9solutoire en cas de non-paiement: 1 mois en meubl\u00e9, 2 mois en vide.<\/p>\n\n\n\n

Sans \u00eatre n\u00e9gligeables, ces diff\u00e9rences ne sont pas essentielles, \u00e0 l\u2019exception de la dur\u00e9e du contrat, et ne justifient pas \u00e0 elles seules le choix entre location meubl\u00e9e et vide. (A noter que certains contrats de location meubl\u00e9s ne sont pas concern\u00e9s par la loi Alur, rel\u00e8vent toujours du code civil et pr\u00e9servent un \u00e9quilibre plus net entre les deux parties. Ils sont conclus avec un locataire personne morale, ou dont l\u2019appartement constituera une r\u00e9sidence secondaire, ou une location li\u00e9e \u00e0 l\u2019exercice d\u2019une fonction ou \u00e0 l\u2019occupation d\u2019un emploi).<\/p>\n\n\n\n

Pour orienter sa d\u00e9cision, le bailleur doit \u00e9galement consid\u00e9rer l\u2019aspect fiscal. Dans les deux cas, il est possible d\u2019opter pour un r\u00e9gime d\u2019imposition simplifi\u00e9 ouvrant droit \u00e0 :<\/p>\n\n\n\n

\u2022 Un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes en meubl\u00e9, dans le cas o\u00f9 celles-ci ne d\u00e9passent pas 70.000 \u20ac\/an (r\u00e9gime \u00ab micro-BIC \u00bb), (Voir la fiche sur le site service-public.fr)<\/span><\/a><\/p>\n\n\n\n

\u2022 Un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes brutes en vide dans le cas o\u00f9 celle-ci ne d\u00e9passent pas 15.000 \u20ac\/an (r\u00e9gime \u00ab Micro-foncier \u00bb).
(Voir la fiche sur le site service-public.fr<\/a>)<\/span><\/p>\n\n\n\n

Le r\u00e9gime du r\u00e9el (recettes diminu\u00e9es des charges et des d\u00e9penses donnant un r\u00e9sultat sur lequel est calcul\u00e9 l\u2019imp\u00f4t) s\u2019applique d\u2019office lorsque les seuils annuels de 70.000 \u20ac et 15.000 \u20ac sont d\u00e9pass\u00e9s, mais il peut aussi \u00eatre retenu par le bailleur s\u2019il le souhaite, en sachant que ce choix est alors irr\u00e9vocable pendant 2 ans en meubl\u00e9, et pendant 3 ans en vide. Le r\u00e9gime r\u00e9el pr\u00e9sente un int\u00e9r\u00eat certain lorsque l\u2019appartement est financ\u00e9 par un cr\u00e9dit dont les int\u00e9r\u00eats sont alors d\u00e9ductibles, tout comme des travaux d\u2019am\u00e9liorations r\u00e9alis\u00e9s pour la mise en location. Chaque cas devra \u00eatre examin\u00e9 en fonction de la situation fiscale du propri\u00e9taire, du niveau de son revenu global, ou encore des charges et d\u00e9penses engag\u00e9es pour entretenir ou r\u00e9nover le bien locatif.<\/p>\n\n\n\n

Le statut de loueur en meubl\u00e9 professionnel (L.M.P) pr\u00e9sente \u00e9galement des avantages consid\u00e9rables : le ou les biens locatifs ne sont pas inclus dans l\u2019assiette de l\u2019ISF, impositions sur la plus-value et la succession all\u00e9g\u00e9es, d\u00e9ficit imputable sur le revenu global, et reportable sur les 6 ann\u00e9es suivantes, amortissement partiel. Mais ces avantages sont assortis de conditions et de contraintes r\u00e9elles : le loueur en meubl\u00e9 professionnel doit tirer de cette activit\u00e9 au moins la moiti\u00e9 de ses revenus, et au minimum 23.000 \u20ac\/an de recettes brutes. Il doit en outre s\u2019inscrire au Registre du commerce et des soci\u00e9t\u00e9s, et respecter des obligations comptables qu\u2019il est difficile de tenir sans l\u2019aide d\u2019un professionnel. Ce statut avantageux n\u2019est donc pas accessible \u00e0 tous.<\/p>\n\n\n\n

Et l\u2019incidence sur le loyer ?<\/strong> En th\u00e9orie, un loyer de meubl\u00e9 est plus \u00e9lev\u00e9 qu\u2019un vide. Dans la pratique, cette assertion est \u00e0 nuancer, car certains appartements meubl\u00e9s, ne pr\u00e9sentant pas les caract\u00e9ristiques de d\u00e9coration et d\u2019\u00e9quipements que les locataires attendent aujourd\u2019hui, se n\u00e9gocient au m\u00eame loyer, voire inf\u00e9rieur, que celui d\u2019une location vide. De plus, ces appartements attendent parfois de longs mois avant de trouver leur occupant, occasionnant ainsi une perte de revenus consid\u00e9rable, et parfois r\u00e9p\u00e9t\u00e9e fr\u00e9quemment, car le \u00ab locataire-type \u00bb d\u2019un meubl\u00e9 reste en moyenne 1 ann\u00e9e, avant de repartir. L\u2019augmentation du risque de vacance locative est le corollaire in\u00e9vitable de ce type de location s\u2019adressant principalement aux expatri\u00e9s. Toutefois, les appartements dont les prestations et l\u2019emplacement correspondent \u00e0 cette client\u00e8le se louent sensiblement plus cher que les vides. Pour tirer tout le b\u00e9n\u00e9fice d\u2019une location meubl\u00e9e, il ne faut pas h\u00e9siter \u00e0 investir de mani\u00e8re cons\u00e9quente dans la d\u00e9coration et la r\u00e9novation pour s\u00e9duire un locataire. L\u2019administration fiscale l\u2019a d\u2019ailleurs int\u00e9gr\u00e9 en majorant l\u2019abattement forfaitaire par rapport \u00e0 la location vide. Il ne faut pas non plus compter son temps car la maintenance et la gestion, ne serait-ce que par le turn-over<\/em> accru, sont plus importantes. De plus, il faut \u00eatre pr\u00eat \u00e0 accepter une certaine saisonnalit\u00e9 de la demande des clients expatri\u00e9s. Et enfin, il faut aussi faire face \u00e0 une concurrence importante, parfois professionnalis\u00e9e, et pl\u00e9thorique dans les quartiers centraux et historiques, tr\u00e8s pris\u00e9s des \u00e9trangers. Rappelons qu\u2019un appartement meubl\u00e9 doit \u00eatre complet et \u00e9quip\u00e9 : literie, vaisselle, petits \u00e9lectrom\u00e9nagers\u2026 (nous y reviendrons dans un autre article)<\/strong>. Un march\u00e9 concurrentiel, une moindre r\u00e9gularit\u00e9 des revenus et l\u2019exigence des locataires obligeant \u00e0 plus d\u2019investissements ont parfois raison des plus-values de loyers engendr\u00e9s par la location meubl\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

En r\u00e9sum\u00e9, il n\u2019y a pas de r\u00e9ponse unique \u00e0 la question pos\u00e9e en titre de cet article. La location meubl\u00e9e peut \u00eatre plus avantageuse, plus adapt\u00e9e, et bien plus r\u00e9mun\u00e9ratrice que la location vide, mais ce n\u2019est pas syst\u00e9matique : une localisation inadapt\u00e9e, une absence d\u2019investissement ou une d\u00e9coration \u00e0 contre-courant des tendances sont autant de freins \u00e0 la r\u00e9ussite locative. Avant de faire le choix du vide ou du meubl\u00e9, il est primordial de consulter un professionnel expert de ce segment du march\u00e9 locatif. Par son exp\u00e9rience, sa connaissance de la concurrence et des besoins de la client\u00e8le, il sera en mesure de guider le bailleur en r\u00e9alisant une analyse globale, tenant compte des attentes de ce dernier, de sa situation et du contexte, au cas par cas. Et il sera aussi en mesure de trouver le locataire adapt\u00e9 \u00e0 ce type d\u2019offre, et non un locataire qui fait le choix du meubl\u00e9 par d\u00e9faut. Eh oui, l\u2019immobilier, c\u2019est un m\u00e9tier\u2026<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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