{"id":443,"date":"2015-12-07T12:47:19","date_gmt":"2015-12-07T11:47:19","guid":{"rendered":"http:\/\/www.leblogimmo.ndi.paris\/?p=443"},"modified":"2019-05-22T18:35:44","modified_gmt":"2019-05-22T16:35:44","slug":"encadrement-des-loyers-a-paris-un-premier-bilan","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nicolas-devillard.fr\/en\/encadrement-des-loyers-a-paris-un-premier-bilan\/","title":{"rendered":"Encadrement des loyers \u00e0 Paris : un premier bilan"},"content":{"rendered":"\n

Finalement entr\u00e9 en vigueur le 1\/8\/2015, l\u2019encadrement des loyers parisiens…<\/strong><\/p>\n\n\n\n

…n\u2019est donc plus un serpent de mer comme je l\u2019affirmais dans le billet du 6 janvier 2015<\/a><\/span>. Nous y sommes, donc : depuis le 1er ao\u00fbt 2015, Paris est d\u00e9coup\u00e9 en 80 quartiers, auxquels s\u2019appliquent 14 zones tarifaires. Chaque zone tarifaire est modul\u00e9e en fonction du nombre de pi\u00e8ces de l\u2019appartement (plus c\u2019est grand, moins c\u2019est cher), de l\u2019ann\u00e9e de l\u2019immeuble, et du caract\u00e8re meubl\u00e9 ou vide de la location. Et concr\u00e8tement, \u00e7a donne quoi ?<\/p>\n\n\n\n

1) Pas de r\u00e9volution en vue<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Les loyers de r\u00e9f\u00e9rences ont \u00e9t\u00e9 \u00e9tablis d\u2019apr\u00e8s les loyers constat\u00e9s, il est donc assez logique qu\u2019ils soient proches de la r\u00e9alit\u00e9. Comme nous le disions en d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e, le march\u00e9 se r\u00e9gule de lui-m\u00eame et les appartements sur\u00e9valu\u00e9s ne se louent pas. Une proportion importante de grands appartements (+ de 80 m\u00b2) sont donc lou\u00e9s entre le loyer de r\u00e9f\u00e9rence et le loyer de r\u00e9f\u00e9rence major\u00e9. Rien de nouveau donc, ce march\u00e9 suit son cours naturellement, en respectant l\u2019\u00e9quilibre offre-demande. Rappelons que la mise en application s\u2019inscrit dans un contexte de ralentissement du march\u00e9 parisien, et donc de stabilit\u00e9, voire de baisse des loyers.<\/p>\n\n\n\n

2) Les petites surfaces prennent cher (ou plus vraiment)<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Les plus touch\u00e9es sont les petits appartements : un studio de 20 m\u00b2 dans le 16\u00e8me arrondissement, \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de l\u2019Etoile et des Champs-Elys\u00e9es ne pourra plus se louer au-del\u00e0 de 710 \u20ac hors charges, alors qu\u2019auparavant, il serait facilement parti \u00e0 850 \u20ac (20% de plus). Tant mieux pour les locataires de ces appartements, notamment les tr\u00e8s petites surfaces pour lesquelles la loi ALUR raisonne les exc\u00e8s. Encore faut-il trouver ce petit appartement \u00e0 un loyer raisonnable\u2026<\/p>\n\n\n\n

3) Incoh\u00e9rences et approximations<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Les crit\u00e8res de fixation, le d\u00e9coupage de Paris en 80 quartiers (soit 4 par arrondissement) et les 14 zones tarifaires aurait d\u00fb permettre des loyers assez affin\u00e9s et proches de la r\u00e9alit\u00e9. Il n\u2019en est rien. Ce d\u00e9coupage est grossier et entra\u00eene des incoh\u00e9rences stup\u00e9fiantes. Revenons sur ce studio du 16\u00e8me nord, proche de l\u2019Etoile et des Champs-Elys\u00e9es, dont le loyer ne peut exc\u00e9der 710 \u20ac : son propri\u00e9taire aurait mieux fait d\u2019acheter \u00e0 la Goutte d\u2019Or, dans le 18\u00e8me arrondissement, l\u00e0 o\u00f9 le loyer maximum autoris\u00e9 serait de 752 \u20ac ! Quand on sait que le prix\/m\u00b2 du 16\u00e8me arrondissement nord est quasiment le double du 18\u00e8me Goutte d\u2019Or, o\u00f9 est la logique ?
De plus, la m\u00eame rue n\u2019offre pas les m\u00eames possibilit\u00e9s de loyer : dans la tr\u00e8s chic rue des Saints-P\u00e8res, un propri\u00e9taire louera son 2 pi\u00e8ces de 50 m\u00b2 1.865 \u20ac s\u2019il est situ\u00e9 sur le trottoir pair, c\u00f4t\u00e9 7\u00e8me, et \u00ab seulement \u00bb 1.765 \u20ac s\u2019il est en face dans le 6\u00e8me. Cette diff\u00e9rence ne repose sur aucune r\u00e9alit\u00e9 de march\u00e9, puisque le 6\u00e8me serait m\u00eame globalement plus on\u00e9reux que le 7\u00e8me.
Enfin que dire de ce bailleur qui aurait envie de transformer son deux pi\u00e8ces de 40 m\u00b2 en studio pour \u00eatre autoris\u00e9 \u00e0 le louer 76 \u20ac de plus par mois ? Ce serait un mauvais choix, contredit par la logique du march\u00e9 (\u00e0 surface \u00e9quivalente, le loyer d\u2019un studio est inf\u00e9rieur \u00e0 celui d\u2019un 2 pi\u00e8ces), mais de tels effets pervers sont malgr\u00e9 tout \u00e0 craindre.<\/p>\n\n\n\n

4) Le flou du compl\u00e9ment de loyer : loup y-es-tu ?<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Une autre bizarrerie de cet encadrement est d\u2019autoriser le d\u00e9passement du loyer de r\u00e9f\u00e9rence major\u00e9 en demandant un compl\u00e9ment de loyer. La loi ALUR pr\u00e9voit en effet qu\u2019un propri\u00e9taire peut d\u00e9passer le plafond, soit le loyer de r\u00e9f\u00e9rence major\u00e9, lorsque son bien pr\u00e9sente des caract\u00e9ristiques exceptionnelles pour le quartier et le type d\u2019immeuble. Toutefois, ces caract\u00e9ristiques ne doivent pas \u00eatre d\u00e9j\u00e0 pay\u00e9es par le locataire sous forme de charges. Pla\u00eet-il ??? Dans la pratique, cela signifie qu\u2019un bailleur peut demander un compl\u00e9ment de loyer pour une belle vue, ou pour une maison car elles sont rares \u00e0 Paris, ou pour une grande terrasse ou encore en raison de prestations luxueuses. Mais il ne peut pas demander un compl\u00e9ment de loyer pour un ascenseur m\u00eame si celui-ci se trouve dans un immeuble ancien du Marais o\u00f9 ils sont rares, car le locataire paie d\u00e9j\u00e0 des charges pour cet ascenseur. De m\u00eame, le bailleur ne peut pas demander de compl\u00e9ment de loyer pour le grand balcon de son appartement des ann\u00e9es 80, car le loyer de r\u00e9f\u00e9rence prend d\u00e9j\u00e0 en compte la pr\u00e9sence de cet attribut du fait de l\u2019ann\u00e9e de construction. Enfin, il n\u2019est dit nulle part dans quelle proportion le compl\u00e9ment de loyer peut s\u2019appliquer.<\/p>\n\n\n\n

5) Des crit\u00e8res impr\u00e9cis, 3 mois pour contester: le loup est bien l\u00e0<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Ce compl\u00e9ment de loyer permet donc de valoriser l\u2019exceptionnel et de prendre en compte la grande h\u00e9t\u00e9rog\u00e9n\u00e9it\u00e9 du patrimoine immobilier parisien. Ouf, la loi a donc \u00e9t\u00e9 bien pens\u00e9e, me direz-vous. Sauf que si le propri\u00e9taire a demand\u00e9 un compl\u00e9ment de loyer \u00e0 son locataire, il a int\u00e9r\u00eat \u00e0 savoir que ce dernier dispose de 3 mois apr\u00e8s la signature du bail pour contester ce compl\u00e9ment de loyer. Sympa de se retrouver en proc\u00e9dure 1 mois apr\u00e8s l\u2019\u00e9tat des lieux ! Le locataire devra alors saisir la commission d\u00e9partementale de conciliation<\/a><\/span> et \u00e0 d\u00e9faut d\u2019accord, il devra saisir le tribunal d\u2019instance. Comment la notion d\u2019exceptionnel sera-t-elle appr\u00e9ci\u00e9e par ces instances ? Dans quelle proportion du loyer de r\u00e9f\u00e9rence le compl\u00e9ment de loyer sera-t-il accept\u00e9 : + 20 % ? + 30 % ? + 40% ?<\/p>\n\n\n\n

6) Incompr\u00e9hension et frustration<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Vous n\u2019y comprenez rien ? C\u2019est normal, et vous n\u2019\u00eates pas seuls. Entre le manque de logique et l\u2019absence de r\u00e9alisme de ces d\u00e9coupages\/zones tarifaires, l\u2019ins\u00e9curit\u00e9 juridique pour le bailleur, et la complexit\u00e9 des nouveaux contrats de location r\u00e9glementaires, l\u2019appui d\u2019un professionnel de l\u2019immobilier est plus encore n\u00e9cessaire. Face \u00e0 ce contexte, les r\u00e9actions des bailleurs sont diverses, mais jamais positives : certains propri\u00e9taires mettent en vente, d\u2019autres ne veulent plus engager de travaux de r\u00e9novation ou m\u00eame d\u2019entretien courant, d\u2019autres encore s\u2019orientent vers la location courte dur\u00e9e, quitte \u00e0 enfreindre la loi. Ces r\u00e9actions n\u2019ont \u00e9videmment pas pour effet d\u2019augmenter l\u2019offre locative, ni d\u2019am\u00e9liorer sa qualit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

7) Moins d\u2019offres = une s\u00e9lection encore plus stricte ?<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Serait-ce la double peine que subissent les locataires ? Pas aussi net que cela en raison du ralentissement du march\u00e9, mais il est \u00e9vident qu\u2019un bailleur dont le locataire est davantage prot\u00e9g\u00e9 et dont le revenu locatif sera inf\u00e9rieur de 10-20% par rapport au pr\u00e9c\u00e9dent loyer va demander un maximum de garanties au postulant. On voit encore que le d\u00e9s\u00e9quilibre des droits entre le bailleur et le locataire<\/a><\/span> porte finalement pr\u00e9judice \u00e0 ce dernier.<\/p>\n\n\n\n

8) L\u2019encadrement et la loi ALUR dans son ensemble : un tr\u00e8s mauvais signal<\/span><\/h2>\n\n\n\n

Les effets positifs secondaires de l\u2019encadrement ne sont pas forc\u00e9ment ceux voulus par ses concepteurs : les acqu\u00e9reurs de petites surfaces \u00e0 Paris voient le march\u00e9 plus en leur faveur, et les propri\u00e9taires bailleurs ont aujourd\u2019hui davantage recours \u00e0 une agence pour assurer une mise en location s\u00e9curis\u00e9e.
A l\u2019inverse, l\u2019effet psychologique de cette loi ALUR sur les propri\u00e9taires est n\u00e9faste. L\u2019encadrement n\u2019a pourtant pas d\u2019incidence \u00e0 la baisse sur une majorit\u00e9 des locations, mais il est impossible de nier l\u2019impression tr\u00e8s n\u00e9gative ressentie par les propri\u00e9taires parisiens : ils se sentent l\u00e9s\u00e9s et attaqu\u00e9s, alors que les charges de copropri\u00e9t\u00e9 augmentent r\u00e9guli\u00e8rement, que leurs obligations r\u00e9glementaires s\u2019alourdissent, et que la taxe fonci\u00e8re a flamb\u00e9 ces derni\u00e8res ann\u00e9es \u00e0 Paris.
Ce sont principalement les locataires de petits appartements qui peuvent se r\u00e9jouir de l\u2019encadrement des loyers. Mais la s\u00e9lection de leur candidature est certainement encore plus exigeante, et ils se trouvent face \u00e0 une offre amoindrie.
Les politiques fran\u00e7aises men\u00e9es depuis 35 ans concernant l\u2019immobilier n\u2019ont jamais accru l\u2019offre locative priv\u00e9e, sauf lorsqu\u2019elles s\u2019accompagnent d\u2019une fiscalit\u00e9 avantageuse, les fameuses niches fiscales. Les dispositifs fiscaux tels P\u00e9rissol ou Scellier ont permis la cr\u00e9ation d\u2019une population de propri\u00e9taires-bailleurs, et leur descendant, le dispositif Pinel, est assez avantageux mais il n\u2019est pas adapt\u00e9 au trop cher march\u00e9 parisien.
En l\u2019absence de mesure permettant d\u2019adoucir les effets de la loi ALUR, il faut esp\u00e9rer que le march\u00e9 locatif parisien ne subira pas un effet d\u2019appauvrissement semblable \u00e0 celui cons\u00e9cutif \u00e0 la loi 48. A force d\u2019encadrer, contraindre et niveler un march\u00e9, l\u2019offre locative pourrait bien se retrouver au plus bas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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