Faut-il louer meublé ou vide ?

faut il louer meuble ou vide

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Avec l’entrée en vigueur de la loi Alur (encore elle…), les différences entre location vide et location meublée (non-saisonnière) se sont atténuées, sans pour autant disparaître. Faisons un tour d’horizon des principales divergences qui subsistent.

• Durée du contrat : 1 an en meublé, 3 ans en vide,
• Dépôt de garantie : 2 mois en meublé, 1 mois en vide,
• Préavis de résiliation pour le bailleur : 3 mois en meublé, 6 mois en vide,
• Clause résolutoire en cas de non-paiement: 1 mois en meublé, 2 mois en vide.

Sans être négligeables, ces différences ne sont pas essentielles, à l’exception de la durée du contrat, et ne justifient pas à elles seules le choix entre location meublée et vide. (A noter que certains contrats de location meublés ne sont pas concernés par la loi Alur, relèvent toujours du code civil et préservent un équilibre plus net entre les deux parties. Ils sont conclus avec un locataire personne morale, ou dont l’appartement constituera une résidence secondaire, ou une location liée à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi).

Pour orienter sa décision, le bailleur doit également considérer l’aspect fiscal. Dans les deux cas, il est possible d’opter pour un régime d’imposition simplifié ouvrant droit à :

• Un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes en meublé, dans le cas où celles-ci ne dépassent pas 70.000 €/an (régime « micro-BIC »), (Voir la fiche sur le site service-public.fr)

• Un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes brutes en vide dans le cas où celle-ci ne dépassent pas 15.000 €/an (régime « Micro-foncier »).
(Voir la fiche sur le site service-public.fr)

Le régime du réel (recettes diminuées des charges et des dépenses donnant un résultat sur lequel est calculé l’impôt) s’applique d’office lorsque les seuils annuels de 70.000 € et 15.000 € sont dépassés, mais il peut aussi être retenu par le bailleur s’il le souhaite, en sachant que ce choix est alors irrévocable pendant 2 ans en meublé, et pendant 3 ans en vide. Le régime réel présente un intérêt certain lorsque l’appartement est financé par un crédit dont les intérêts sont alors déductibles, tout comme des travaux d’améliorations réalisés pour la mise en location. Chaque cas devra être examiné en fonction de la situation fiscale du propriétaire, du niveau de son revenu global, ou encore des charges et dépenses engagées pour entretenir ou rénover le bien locatif.

Le statut de loueur en meublé professionnel (L.M.P) présente également des avantages considérables : le ou les biens locatifs ne sont pas inclus dans l’assiette de l’ISF, impositions sur la plus-value et la succession allégées, déficit imputable sur le revenu global, et reportable sur les 6 années suivantes, amortissement partiel. Mais ces avantages sont assortis de conditions et de contraintes réelles : le loueur en meublé professionnel doit tirer de cette activité au moins la moitié de ses revenus, et au minimum 23.000 €/an de recettes brutes. Il doit en outre s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés, et respecter des obligations comptables qu’il est difficile de tenir sans l’aide d’un professionnel. Ce statut avantageux n’est donc pas accessible à tous.

Et l’incidence sur le loyer ? En théorie, un loyer de meublé est plus élevé qu’un vide. Dans la pratique, cette assertion est à nuancer, car certains appartements meublés, ne présentant pas les caractéristiques de décoration et d’équipements que les locataires attendent aujourd’hui, se négocient au même loyer, voire inférieur, que celui d’une location vide. De plus, ces appartements attendent parfois de longs mois avant de trouver leur occupant, occasionnant ainsi une perte de revenus considérable, et parfois répétée fréquemment, car le « locataire-type » d’un meublé reste en moyenne 1 année, avant de repartir. L’augmentation du risque de vacance locative est le corollaire inévitable de ce type de location s’adressant principalement aux expatriés. Toutefois, les appartements dont les prestations et l’emplacement correspondent à cette clientèle se louent sensiblement plus cher que les vides. Pour tirer tout le bénéfice d’une location meublée, il ne faut pas hésiter à investir de manière conséquente dans la décoration et la rénovation pour séduire un locataire. L’administration fiscale l’a d’ailleurs intégré en majorant l’abattement forfaitaire par rapport à la location vide. Il ne faut pas non plus compter son temps car la maintenance et la gestion, ne serait-ce que par le turn-over accru, sont plus importantes. De plus, il faut être prêt à accepter une certaine saisonnalité de la demande des clients expatriés. Et enfin, il faut aussi faire face à une concurrence importante, parfois professionnalisée, et pléthorique dans les quartiers centraux et historiques, très prisés des étrangers. Rappelons qu’un appartement meublé doit être complet et équipé : literie, vaisselle, petits électroménagers… (nous y reviendrons dans un autre article). Un marché concurrentiel, une moindre régularité des revenus et l’exigence des locataires obligeant à plus d’investissements ont parfois raison des plus-values de loyers engendrés par la location meublée.

En résumé, il n’y a pas de réponse unique à la question posée en titre de cet article. La location meublée peut être plus avantageuse, plus adaptée, et bien plus rémunératrice que la location vide, mais ce n’est pas systématique : une localisation inadaptée, une absence d’investissement ou une décoration à contre-courant des tendances sont autant de freins à la réussite locative. Avant de faire le choix du vide ou du meublé, il est primordial de consulter un professionnel expert de ce segment du marché locatif. Par son expérience, sa connaissance de la concurrence et des besoins de la clientèle, il sera en mesure de guider le bailleur en réalisant une analyse globale, tenant compte des attentes de ce dernier, de sa situation et du contexte, au cas par cas. Et il sera aussi en mesure de trouver le locataire adapté à ce type d’offre, et non un locataire qui fait le choix du meublé par défaut. Eh oui, l’immobilier, c’est un métier…

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